往东还是往西刚需还在买东部,但置换开始杀

现在买房，到底是买东部还是西部？不同的人，有不同的答案。对此，我感觉到的一个趋势是：刚需群体，还在一路向东买东部，但置换人群，已经开始慢慢转向西部了。1现阶段，刚需买东部，其实很好理解。因为参考价出台后，买二手首付提高，由于总价约束，所以大家只能选择去东部买房。目前，深圳所有银行，都已经跟进参考价。买二手房，你现在至少得多交1-2成首付。以前你有万，可以买万房子，但现在只能买-万。价格门槛摆在这，所以你必须做出妥协。要么接受更小的，要么就接受更远的。东部，因为跟参考价差距小，价格相对更便宜，刚需肯定优先选东部。近几年，龙岗罗湖区域的成交占比越来越高。去年深圳有一半以上购买力都买东边，大家确实是在用脚投票，今年比例只会更高。而且，东部地铁和学校的短板，也一直在慢慢补齐。深中龙初，有向原关内名校靠拢的趋势，已经可以算是全市二线名校。地铁上，东部有14号线规划，年通车后，龙中大运等区域，都可以进入到福田1小时生活圈。深圳第一条城际快线，11号线开通后，西部沿线房价平均Z幅15%-60%以上。14号线开通，会不会也能复制当年的利好？我觉得也值得期待。虽然东部部分房源，价格已经涨了一波，但相比西部，依然是洼地。这个洼地，一定会慢慢被资金填平。2说完了刚需，再来聊聊置换群体。最近，我们接了好几个客户咨询，情况都很类似：自己在东部有1套房，打新基本没戏，就想着把房子卖掉置换，在西部再买1套。乍一听，这个逻辑好像有点奇怪。西部价格较高，受参考价打击最明显，短期房价肯定会夯实回调，很多人其实买不起西部。而且，刚刚才说过，东部是洼地，购买力都跑去东边。为什么有人要在这时卖东部的房子，买回西部去？跟客户聊完后，我总结了3个原因：1.现在是西部价格最友好的阶段2.西部更好的普遍共识依然存在3.考虑上学，大家还是会去西部什么意思？咱们一个个展开聊聊：我也问过一个客户，为什么要把龙岗的房子换掉？他的答案很有意思，因为参考价，东部的市场在回温，而西部市场在横盘。现在，正是置换的最好时机。一方面自己房子能卖个好价钱，另一方面西部价格最为友好。所以，更应该趁这个时候，把房子置换到西部去。我想，这背后还是说明，大家认同西部的共识。参考价新政，只是提高了西部的门槛，但并没有改变西部的价值。置换有钱后，大家依然想换到西部去，比如南山宝安。近期接到的客户，都是想把龙岗的大三房卖掉，换到西部买小两房。至于为什么买西部？其实还有个很重要的原因：西部教育实力更强，大家买西部，是为了解决小孩上学。这里倒不是说，龙岗没有好学校，深中龙初已经非常能打。但要说最顶级的名校，还是在市中心。置换买学位房的客户，问的最多的三个区域，是：南山、福田和宝安。福田南山是老牌名校，而宝安是新兴名校。这些选择都有个共同点，是：生源质量、师资力量和区域价值都很不错。不仅可以自用，还能够保值。长期来看，这样的房子，还会是稀缺品。3刚需向东，置换向西，最终还是由购买力决定。刚需因为预算有限，只能被迫去打新，只能去价格便宜的区域买二手。东部更容易上车，所以会受到青睐。而置换群体，由于预算相对充裕，选择面也会比刚需更宽一些。有足够资金的，还是可以考虑中西部。当然，以上规律也不绝对。也有刚需群体特别有钱只看西部，也有置换家庭卖掉西部小房子，跑到东部改善。最终，还是看每个人的经济条件和实际需求。现在，在深圳买房，正变得越来越难。价格完全不透明，买房根本没人依靠，而且杠杆成数都在变少。刚需要接受5成首付，买好的房子，要准备更多资金。而置换要接受交易成本，卖了首付提高，可能买不回来。大家选房，肯定会比以前更加谨慎。买房，现在买的，都是最大化满足需求，争取一步到位，不再后悔的好产品。所以，刚需大概率还是去东部，而置换依然会杀回中西部。

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