上房服务转战A股外包服务被疑虚设合同

本报记者杨让晨张家振上海报道

在新三板摘牌离场3年后，上海上房物业服务股份有限公司（以下简称“上房服务”）卷土重来，开启了冲刺上交所主板上市之旅。

根据上房服务招股书，公司拟募集资金约4.2亿元，分别拟投入募集资金约1.36亿元、1亿元、0.95亿元和0.83亿元用于业务拓展、公司信息化建设、停车场技改和人力资源等项目建设。

据了解，上房服务曾在年6月8日正式挂牌新三板，在仅一年多后的年12月10日，公司正式摘牌离场。另外，与诸多背靠房企母公司的物业企业不同，上房服务专注于公共物业和商业物业领域，在业绩上并没有房企母公司对其输血。

尽管在年～年及年上半年（以下简称“报告期内”）的营业收入保持增长，但截至今年上半年，上房服务的在管面积出现了下降，同时在经营多年的上海地区业务也已显现出颓势。相关数据显示，报告期内，上房服务在上海地区的主营业务收入分别为4.5亿元、5.4亿元、5.9亿元和3.3亿元，占主营业务收入的比例分别为76.37%、74.23%、72.08%和70.46%，呈不断下降趋势。

此外，上房服务还存在高额社保待补缴和违法违规屡遭处罚等问题，并被媒体质疑“外包服务合同虚设、利润虚增”。对于相关问题，《中国经营报》记者致电、致函上房服务方面，但截至发稿尚未获得回复。

业绩增速放缓

据了解，上房服务成立于年，是一家以非住宅物业管理业务为主的物管企业，在成立之初名为“星翔物业”。此后经过两次股权转让，公司于年改为现名。

年，上房服务通过股东分立，上房方征投资管理（上海）有限公司从上海锐翔上房物业管理有限公司手中取得了上房服务的控股权，而目前上房服务的实际控制人为李文洁、张圣哲、周超、赵磊、黄为国和肖玉康6人。年3月15日上述6人签署了《一致行动人协议》，进一步明确和巩固了共同控制的关系。

据招股书披露，上房服务在报告期内分别实现营业收入5.9亿元、7.2亿元、8.2亿元及4.6亿元，同期净利润分别为万元、万元、万元和万元。

不过，上房服务营收的增速却赶不上净利润的增速，在年及年营收分别增长21.91%和13.37%，不及净利润增速，同时在管面积也在下降，在经历从年至年的约万平方米在管面积增量后，年上半年上房服务的在管面积出现了下滑，降至.78万平方米。

上房服务方面称，这是由于公司加大市场开拓力度，提高物业管理面积并丰富服务内容、增加物业服务项目数量，而使得主营业务收入显著增加，同时没有其他业务收入。

主营业务方面，医疗机构支援服务和商业地产物业服务为上房服务提供了近50%的收入份额，但报告期内二者的占比增减情况则截然相反。报告期内医疗机构支援服务占综合物业服务收入的占比处于增长状态，分别为33.42%、36.10%、38.54%及40.16%，商业地产物业服务占比则分别为29.43%、25.54%、22.81%及22.97%。

在平均单价方面，商业地产物业服务为医疗机构支援服务的近一半，而毛利率却是医疗机构支援服务的3倍多，报告期内分别为25.31%、26.45%、31.49%、29.18%，均高于报告期内综合物业服务毛利率。

此外，上房服务在报告期内的人工成本也在上升，分别为3.87亿元、4.79亿元、5.49亿元、3.24亿元，同期占总成本的比例分别为77.85%、78.59%、80.60%、83.37%。

上房服务方面表示，如人工成本产生变动，将对其主营业务成本和主营业务毛利率产生较大影响，而出于人才储备等需要，上房服务将通过人力资源募投项目进行人力资源体系建设。“尽管该项目并不能直接产生经济效益，但在未来将为公司提供充足的人才储备，人力资源的管理效率将得到提高。”

供应商资质存疑

据了解，上房服务所处的物业管理行业为劳动密集型行业，对劳动力需求较大。随着上房服务业务规模的扩张，员工数量也在相应增加，但不同岗位之间的薪资增幅差异明显。

据招股书数据，报告期内，上房服务管理人员的月薪资已由.27元增加至.82元，薪酬涨幅比例近20%；而上房服务的环境绿化人员月薪资由.08元增至.62元，薪酬涨幅比例仅为8.6%左右。

不仅基层员工薪资增幅低于管理人员，上房服务返聘了余名退休员工，部分员工的社会保险也未缴纳。相关资料显示，截至今年上半年，上房服务及其子公司员工数量为人，较年大幅增长约57%，其中有人为退休返聘人员，占比高达37.6%。这也让上房服务在一定程度上减少了“五险一金”方面的开支。

在社保缴纳方面，上房服务社会保险应缴人数为人，城镇保险缴纳人数为人，城乡居民基本医疗保险和城乡居民基本养老保险缴纳人数为15人，社保覆盖率为90.17%。对于上述问题，上房服务方面表示，部分员工是基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险和住房公积金。

据上房服务方面披露的数据，上房服务在报告期内未缴纳“五险一金”的金额共计.94万元，而年上房服务的净利润为.17万元。这也意味着，上房服务需补缴的“五险一金”金额已经占到了年净利润的约三分之一。

除了需补缴高额的“五险一金”外，上房服务的前五大供应商在人员管理方面也存在诸多问题。天眼查数据显示，上房服务第一大供应商上海楷丰保安服务有限公司因未按规定进行备案，并跨省提供保安服务，于年4月8日被昆山市公安局查获，被警告并处罚款1万元；第二大供应商中龙护嘉保安服务集团有限公司则因违反规定招用保安员，分别在年和年受到上海市公安局浦东分局两次处罚。

招股书显示，上房服务在报告期内劳务外包的费用也持续上涨，分别为1.19亿元、1.5亿元、1.7亿元和1.04亿元，占主营业务成本的比例也持续上升，由年的24.03%增至年上半年的26.74%。

上房服务方面表示，这是为了提高人员使用效率和运营效率，并且随着自身业务规模的持续扩大，用工需求和劳务外包规模也会相应增加。

违法违规屡遭处罚

在经营管理方面，上房服务也曾多次遭到行政机关的处罚。

招股书显示，报告期内，上房服务受到上海市、南京市、苏州市、杭州市、绍兴市等多地消防部门处罚。据上海市浦东新区出具的沪监管浦处字[]15011946号处罚决定书，上房服务因停车库收费超标被处以没收违法所得13.4万元。

此外，上房服务在报告期内还受到厦门市、福州市、杭州市等多地税务部门的处罚，其中福州市鼓楼区税务局因上房服务保管不善丢失年8月增值税专用发票对上房服务处以元罚金。

对此，上房服务方面表示，上述处罚中，上海市浦东新区给予的行政处罚因上房服务浦东分公司停车场违规收费，受到罚款后上房服务已积极整改，且获得了市场监督管理部门予以减轻处罚，并且上房服务已承诺，将严格落实政府指导价、政府定价，以避免再次发生此类事件。

而针对福州市鼓楼区税务局的处罚，上房服务方面表示此次行政处罚金额较小，不属于情节严重的违法行为。

（编辑：张家振校对：颜京宁）

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