罗湖楼市现状自住买梅林,投资买大学城5

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：老师，你好，目前手上资金万，名下两套房贷款，一个东莞，一个惠州，老婆和两个孩子都是深户，老婆名下没房贷，老婆在家做家庭主妇，现宝中附近租房住，小孩在翻身小学上学，准备今年买房子，看中一个石鸿融景园万的四房，想着离孩子读书近，唯一缺点就是小区没环境，还是05年的房子，宝中，天悦龙庭跟尚都又攀不起，老师有好的建议吗，我太纠结了，月供能力在4万是没问题，

回答：你好，感谢赞赏！一般我不推荐翻身，理由如下：1.短期没有改造空间，片区太低端了，最高端的业态估计就是肯德基了，连星巴克都没有，河东村旧改也是遥遥无期;2.没有好的学位支撑;3.老房子无赠送，没社区没花园，西海岸这些标杆盘都没有地方停车;4.除了五号线周围的几个社区，靠里面的，出行并不方便;5.5-6万的老破大，南山中心区一大把，相对比，翻身也并无优势，深圳不比上海，老破大、老破小是没有未来的。深圳中心在不断的变化，发展时间短，也没有形成地段的认可，人口偏年轻，所以位置好的老城区一般很难跑平，除非带有优质学位，翻身和流塘就属于这类，这些楼盘楼龄久，户型不实用，居住感受比较差，没车位、没花园、堵车、没有现代化的城市配套，会一直跑输。过去的价格走势也有所反映。宝安中心区是领涨板块，大铲湾是普涨板块，翻身是补涨板块。现在前面2个板块都涨上去了，如果单纯考虑学区和自住，翻身是很多刚需家庭想上学的低成本选择。翻身只推荐地铁沿线的次新盘，老破大并不推荐。

提问：雕叔，你好，请问W首付预算，4成资格，2-5年广州投资那里比较好？月均纯收入可剩余15W，广州户口，谢谢

回答：万，首付4成，倒推总价万，月均收入15万，月供自然没问题1、如果正常去买，万总价只能在老黄埔+番禺的某些楼盘去买2、如果加上一定的杠杆，比如总价去到-万，可以把范围适当放宽，比如去到天河黄埔交接的鱼珠、比如海珠东部的某些板块但，无论怎么买，雕叔的建议还是：”地铁次新园林最好带学位“11字箴言

提问：你好，星主！我们是经营一家外贸公司，准备卖掉东莞的两套房子，把公司和全家搬迁到深圳，总价预计在万上下，首付5成，深圳看了一圈房子后觉得只有龙岗适合入手，无意中看到你对龙岗的点评，觉得应该多看点房子再做决定，特此加入知识星球，请教雕叔老师，我们的情况是有两个孩子一个读二年级一个读小班，家里有6个人，至少要三房，自住学位投资兼顾，老师有没有什么好的建议，谢谢！

回答：你好，万能以内的三房，还希望学位不要太差，只能选龙岗和罗湖了，福田够不上，除非加大预算。推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座

提问：您好，想咨询一下，总价万左右的价格，南山有推荐的小区吗

回答：说的太笼统，比如自住还是纯投资，两房还是三房，有没有通勤要求，有没有学位需求，等等。没有前提条件的咨询都是假装在咨询，浪费你的也浪费我的时间。

提问：请问福田大金沙片区有潜力吗，金海湾花园2房3房投资怎么样，谢谢

回答：金海湾花园深圳市中心最便宜的海景房，然而并没有什么用...背后大片的城中村，金海湾、万科和绿景已经占据了前排海景资源，后排的城中村拆迁更难，开发商没有进驻旧改的动力。除非隔壁金地工业区的9年一贯制是一个名校，并且还把学区范围囊括到金海湾花园，这个盘才有希望。

提问：你好，红山片区，中央原著双证平，万值得入手吗？91年拿的地，最近广州降价的新闻让人犹豫不决

回答：这个问题雕叔从政策层面答过了，我给你讲讲我朋友的实际案例吧。我朋友08年买了一套万科的双证房，当时不限购，写他一个人的名字，拼起来平米，总价才90w，当时也可以都贷款7成，是不是很完美？结果现在隔壁开盘价更低的单本证，价格已经涨了8倍了，他的这套房子只能卖五百多万，并且接盘的人都是夫妻两个，婚姻状态下一个首付3成，一个首付7成，而且双证的银行评估价通常只能到9成，实际买下这套双证的房子，要接盘的人付出w+的首付，这个首付如果换成单本证的，已经可以买w的更好更大的房子了。双证导致的不止是名额问题，结合限购、限贷，这样的房子已经很难谈论投资属性了。并且别指望放开限购，国内的政策只会越来越严。慎入。

提问：您好，在深圳家庭二套，首付预算W，优先考虑TOP10小学学位（不自住），若无学位考虑老人自住（在福田\/南山），请问有什么推荐吗？还是推荐打新保值资产？

回答：在深圳学位房投资主要看初中学位，在确定初中的情况下，好的小学可以加成；单独的小学如荔园系还是有价值；打新如果是名额无房是可以的，但是如果二套基本上就不用凑热闹了，规则不给你机会；如果想要个性化推荐，还是建议付费预约咨询；

提问：老师好，想请问现在子弹万左右，想以老母亲名义全款买一套房，据悉五一即将开盘的德宏天下华府（带深中初中学位），如果为了8岁（二年级）儿子的初中学位房，另外附加房产增值功能，这个盘可否考虑？

回答：你好，感谢赞赏！德弘天下以69-76平的小两房为主，单证，户型略奇葩。不过我也提醒下，这个盘如果想学位给孩子自用就要当心了，深中成绩主要靠择优生支撑，地段生成绩和普通学校差别不大。投资，可以对比一下深中的愉天小区、深实验的金茂礼都、南外大冲的科苑西（不是科苑居）、宝安中学的都市翠海华苑近三年的涨幅。

提问：雕叔，你好，包括你在内的房产大V都说，“只有大城市，才有房地产”，我的疑惑问题是：年住宅商品化至今22年了，全国范围包括十八线城市在内，楼市价格普遍性翻了几番了，不管一线城市还是N线城市都涨，当然涨幅不同，不管一线城市还是N线城市的二手房都能卖的掉，当然交易价格不一，我出身N线小县城，小县城的二手房照样很多人接盘，事实上根本不存在流动性障碍，即小县城的房子该涨一样涨，想卖一样卖的掉，那么上述名人名言是不是有特定逻辑内涵？是不是指的是房产投资收益最大化在大城市？是不是说明小县城的房子完全可以小赌怡情、也只能小赌怡情？谢谢。

回答：不知道你处的是哪个N线小县城，江浙的吧，个体不能代表全局。实际上大多数三四线城市，尤其是北方小城的二手房流动性是非常差的，长线来看收益率也不高，雄一次萎十年那种。向我痛诉内地房子卖不掉买不了深圳的粉丝太多了，关于这个问题星球粉丝可以留言讨论。

提问：请问出手丽湖花园时机可以吗，万首付5成买大运板块横岗花半里，还是中海单间，或者罗湖港岛银座，翠竹旭飞达园那个盘升值潜力大，月供压力小，谢谢

回答：你好，丽湖花园可以出手，属于上车盘，近地铁，生活成本低，但是布吉板块涨幅历来是深圳垫底，可以等耐心等待补涨后出手。继续加仓罗湖没有意义，除非有学区需求，大运现在可以

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