深圳楼市尖岗山的中海公馆值得改善人群入手

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提问

老师，您好！想请教宝安尖岗山的中海九号公馆平层，景观能看到水库，多平方的价格万左右。未来随着新建楼盘的入住，商业配套和交通会改善吗？未来这个房产的保值，增值和流通性怎么样？

回复：1.商业配套会随着万科都会四季的配套商业，有所提升，但是交通配套上，轨道交通的规划，目前区域还属于真空区域，即使未来12号线，15号线建起来以后，步行依然还有1-2公里距离。

2.教育方面，目前已经有的宝安中学（集团）实验学校，新安中学（集团）外国语学校两年九年一贯制重点学校，曦城的协同国际学校，未来即将还有由万科代建的36班的九年一贯制公办学校，在集团化大背景下，尤其万科也特别擅长运作集团化（深中龙初，深中南山创新学校等等），教育资源提升概率很大。

3.区域本身是居住区，中海九号公馆平层的视野，格局风水都俱佳，属于最标准的“三龙戏珠”的风水格局，随着商业教育等陆续完善，市场认可度也会逐步提高。尖岗山外围的产业园，也在逐步旧改转型，华润雪花啤酒总部、甲岸工业园项目、艾可工业区项目、71区、33区项目、上合英发工业园目等重大更新改造项目推进，片区未来五年累计还将逐步新增释放产业空间约万平方米。产业升级后，会是西部走廊上，宝安区的高新园。

4.未来的尖岗山的潜力目前5年内很难有突破，最大的不确定性在于未来多久，按照工业园城市更新的进度以及打新楼盘的在建情况，蜕变的周期，从市场认可到市场热捧，至少还需要5年。短投的不建议。这个价格也比较符合现在的价值。

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星球提问

大表哥，您好！首房首贷，夫妻两都在南山上班，想买首付含税w内，至少两房，上班通勤能方便一些的房子。辛苦帮忙推荐下楼盘。另我们看了宝安富盈门小区72平w，能帮我们分析下小区利弊吗，谢谢！

感谢付费！

1.先简单说说购房边界。a.按照一般正常3成的按揭，首付标的万左右，负债万，等额本息30年，年化4.4%，月供在1.25w.b.按照多贷方式，首付标的可以到-万左右，负债-万，先息后本5年，年化3.8%，月供1.1w-1.42w相比两种方式，月供压力相差不大，在首付相同的情况下，但是置换的标的可以多-的预算，这样置换的标的的选择性会更多。

2.-万选择两房，目前在南山主要集中在南山中心，佳嘉豪苑，现代城华庭，青春家园、海阔天空。蛇口主要集中在工业区地段，四海公寓、栖游家园，米兰第二季，老前海也有相应的选畴，前海明珠、星海名城，诺德，鼎泰丰华（都在首付预算内，都可操作，接近万附近）；白石洲这边主要就是深圳湾畔花园（重新隔断改装修）、侨城馨苑；

3.工作在南山，工作半径不一定非要买在宝安。这个价格区间段，在福田选择2房还是比较容易的。跟产业挂钩，优先景田板块和保税区皇岗板块，五洲星苑、深业秀岭、TT缔梦园、七街公馆、华盛领寓。皇御苑、金港豪庭、金地名津、港岛花园、花好园等等，需要结合入手价格性价比、户型使用率、保养来综合选畴。

4.在宝安选畴，宝中板块只能买一房，天健时尚空间、花样年。在翻身板块，普遍楼盘品质偏旧，新安、流塘、西乡这边的打新会比较有优势，二手主要还是看性价比、生活宜居性。富通城、圣拿威等。其实碧海那边的华丰前海湾接近指导价的房源，基本都可以实现D首付，我们之前有太多这种案例。这部分不方便展开，建议线下面聊。

5.富盈门小区，这个小区1年，周边都是老旧城中村包围，学校方面也没有亮眼的学校，流塘片区整体上规划比较错，这种局面短期的3-5年旧改基本上很难改变，这个小区的指导价57元/平，价格上也没有太大优势。同样万预算，在福田一样可以找到60多平两房的房子，还比富盈门小区要新一些。整体上来说，不是特别建议。

6.一路向西的牛皮已经吹破了，绝大多数南山科技园搞TI的工薪族，你们的生活工作环境身边都是宝安西部的“节奏大师”，再加上上尚书房、白先生这些南山IT收割机，主打就是南山宝安，南山上不了车，就是让你买宝安，所以就形成了宝安南山后花园泾渭分明的人群分流。但是任何时候，都要站在高屋建瓴的全局观，总盯在一亩三分地，是永远被市场牵着鼻子走。多到市场看看，多开几扇窗，提高认知补足短板，买房这条路上才能有的放矢。

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请教星主，深圳的银行目前接受的以家庭为单位负债上限一般是多少?单身男女负债上限分别是多少?

银行会根据借款人的贷款用途来确定贷款额度，而且每一个银行的标准不一样。以交通银行、华润银行为例，比如：用途为购买住房的，贷款额度最高0万元，用途为购车的，贷款额度最高万元，用途为教育的，贷款额度最高万元。用途为其他合法消费的，贷款额度最高50万元。

以工行、建行为例，它是根据借款人的资信状况和所提供的担保情况来确定具体贷款额度，没有具体的上限额度，几个亿几百个都可以。以房产做抵押的，贷款额度不超过抵押物评估价值的70%。正常年薪50-万的工薪家庭，月还款能力大概在2-5万/月（占月支配收入的一半以下），对应负债-万，配上其它消费贷，一般不超过0万，但是如有更多资产和抵押物，可负债额度没有上限。男：贷款年龄+实际年龄之和不超过75，女：贷款年龄+实际年龄之和不超过70，部分银行执行上会有差别。没有单独男女负债上限之说。

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咨询

请问大表哥：总价左右的标的，考虑学位，居住，加升值的话情况下，景田，石厦这两个区域哪个后面的空间更大一些呢

石厦和景田对比，毫无疑问是景田，并且的在新闻路，商报路，香梅路，莲花路组成的这个区域，理由有4点：

1.这个区域未来起来的新盘很多（华泰小区今年回迁入伙预计新世界香蜜花园潜在入伙，香蜜二村），再加上待拆迁的楼梯房（香蜜新村，龙塘小区，机场小区）。

2.目前学校的劣势（福田实验集团黄埔学校、景鹏小学），但目前的劣势亦是未来的优势，因为没有反映在房价上。未来会在华泰综合体后面有一个人民小学，香蜜湖家属楼预留九年制学校用地，同样私立学校耀华实验也潜在有公立化的可能。所以景田这边不需要为溢价学区买单，石厦学校学位几乎没有可以提升的空间。学校上升乏力，再好也好不过福田四大，商业饱满，不具备产业吸引力。

3.靠近未来香蜜湖全球金融中心，有产业带动，这一个区域是目前距离最近的区域，也极有可能实现豪宅化。就好比年的深圳湾，后海南片区基本都是楼梯房（后面建起理想雅园，后海公馆，海境界等产品）

4.石厦几乎没有任何增量，唯一优势就是小户型学位房，单点学区价值的房子，最容易打回原形（比如八卦岭旭飞花园等），它并不是好的投资品。

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