深圳楼市请不要投资老破小,未来被套10年
买房问题请私信提问
提问：雕叔您好，我有套房还剩80多万中信商贷和50万公积金贷款，现在打算卖掉，又没有那么多现金去涂销，是不是只能找过桥贷？具体时间和成本大约是多少？谢谢。
回答：你好，垫资过桥，是很常规的操作，需要买家拿到同贷书之后，资金方才给你垫资。需要垫资的时间，取决于两个时间段:一个是原按揭行提还涂销的时间，另外一个是过户之后，买家的按揭贷款行放款的时间。一般分为按月收费和按天收费，大概是1.8分到2分之间包月，万8到千一按天收费。希望可以帮到你[抱拳]
提问：雕叔:你好！请问下预算以内，想买育才学位的房子，花园城一期，三期，五期和桃花园的两房哪个盘更合适？要兼顾自住需求。谢谢
回答：买花园城五期了，桃花园和一期都是01、02年的老房子了，楼龄马上20年，你住个十年想要置换，房子都30岁了，接盘客也会大减。花园城三期户型偏大，你万预算只能买大一居，勉强改两居住起来也不舒服。五期是10年的盘在市区绝对算次新了，再住十年依然能打，两居比其他盘小个几平米，但住起来差别不大。再加上花园城是知名大盘，买卖都很旺，升值预期也会优于桃花园。
提问：星主好，我婚前一套财富港两房已还清，老公婚前一套公园里三房剩，去年90首付在塘厦投资一套三房，宝宝6年后小学，想在宝中换一套中上学位自住三房，在不增压力并可以三成首付操作前提下，三种方案:1、今年公园里平换一套宝中的小户型学位房，过三年三套房换一套宝中房。2、今年深圳两套房直接换宝中学位三房。3、暂不动，三年后三套房置换。我倾向方案1，看好财富港及宝中价值，为三年后增加置换筹码。但也担心布吉大换宝中小，加上贷款利率差和各种费用，会不会对三年后宝中期待过高，其实并不划算？公园里一直有地铁传闻，也怕卖了会涨。您有更好建议么？现在无房票怎样操作最好？财富港无贷款可以过给父母腾名额
回答：你好，倾向方案1财富港看涨，继续保留，对敲给父母，腾房票+融资。公园里区位不行，尽快出手，可以换到宝中，但是现在宝中学区价格比较高，需要淘笋。
提问：雕叔，您好！最近没有购房名额了，还差两年，但是因为准备要孩子，在看小产权和公寓。小产权感觉压力还是挺大的。请问推荐买公寓吗？还是等两年后再买商品房？另外请教下润科华府这个盘如何？
回答：不要买小产权，也不要乱买公寓，娶不到范冰冰了，不代表凤姐也可以凑合。润科华府这个盘，惟一能蹭的热点就是西部和地铁12号线，位置配套和环境都一言难尽，调控前都不好卖，更不要说调控后，何况还是润科的公寓。致广大因为新政丢了资格的人们，关键时刻更考验定力，千万不要乱了分寸，瞎买一气。深圳关上大门后，一大堆伪装成机会的坑正等着大家跳。深圳会有横盘期等大家上车，宁可不买，也不要买错，这是我给大家的忠告。如果实在想买又不知该怎么买，可以加雕叔咨询师具体沟通。
提问：星球第一次提问，老师好，正在卖了福田八卦岭和新洲两套房子，预计手头万左右，打算在前海的前海时代广场，翻身的新锦安雅苑，红树湾的世纪村，鼎泰风华4期中选择，未来上班在华润前海中心，娃不到2岁，这几个楼盘各有利弊，老师能给些建议不？
回答：1.翻身夹在了宝安老中心新安片区和新中心宝安中心片区的中间，整体面貌像个三线小县城，以老旧商品房和农民房为主。看待翻身更多的需要从学位角度做一个区分翻身以甲岸路为界，甲岸路以北为海滨中学的学位，甲岸路以南为宝安区排名第二的宝安实验的学位。学位之差也是涨幅之差，带宝安实验的这几个小区，涨幅不输宝中，以标杆小区新锦安雅园三期为例，72的两房，去年8月份万左右，目前挂盘价万，涨幅45％。带海滨中学的标杆小区泰华俊庭，62平的两房去年8月份万左右，目前挂盘价万，涨幅30％，因为海滨中学片区的老旧楼梯商品房比较多，这些小区的涨幅会少一些，翻身带海滨中学的整体涨幅在20~30％。目前在宝城39区规划了一所九年制的学校，由于新学校的东面隔了国道，根据学区划分的大路原则，这所新学校更多的会影响翻身和宝中的教育格局。对翻身带宝安实验这几个小区的学位稳定性产生较大影响，对片区是利空。所以，翻身本来值得投资买入的带宝安实验的学区房因为新学校变得扑朔迷离，需要静待观察学区划分结果，近期不适合买入。而翻身甲岸路以北带海滨中学学区的老旧小区自住还行，由于距离宝中和前海都很近，可以跑平或者略微跑赢大市，但是投资，完全有更好的选择。2.世纪村红树湾园林社区，分四期，除了少量50平、90平一房、两房，其他全部是+三房以上户型。这个社区，绿化率高、车位充足、四通八达，非常宜居，单说比较尴尬的地方：1、大户型居多，投资属性弱，流动性不可避免比较差；2、整个红树湾片区没有好的学位，中介多以私立南山文理学校为卖点，其实就跟在北大边买套房不能上北大一个道理；3、外立面比较难看，15年左右的楼龄，真石漆受雨水侵蚀，外墙已经变色；4、位置比较尴尬，1、2号线都在米左右，属于红树湾靠北区域，附近短期没有利好，未来看白石洲旧改，但项目东北的地块属于三期拆迁范围了，3年内不会动；5、户型格局一般，除二期、四期有赠送，其他利用率均一般，。这几个楼盘中优先鼎泰风华，其次是前海时代广场。
提问：您好，目前在宝安有一套老破小，贷款已还清，想为小孩买一个中学的学位房，宝中的房子，继续买老破小，还是次新房？有什么好的建议？
回答：您是想考虑买宝安中学的学区房，还是宝安中心的房子？如果是宝安中学的话，房子新旧关系不大，能够符合划类别和积分的要求，可以上宝安中学即可，不过很多八几年九几年的房子，由于楼龄较老、贷款受限，还是需要尽量避开。如果是宝安中心，整体涨幅来说会由于灵芝这些比较老旧的地段，可以考虑买宝安实验或者海韵的学区次新。
提问：你好。我们夫妻二人分别在龙岗五联有一套万科清林径79平(值万)和一套百合盛世89平(值万)的房子，想卖掉一套换一套龙中或大运的学区房，但两个购房指标已用完，小孩过3年读小学。如卖掉一套百合盛世加手中现金大概万，买深中的学位房(招商依山郡)好还是大运四大神盘好？比较喜欢招商，又担心招商依山郡小学不咋滴，深中龙初合同是合作办学，合同只签了6年。自住加学位需求，工作地点在龙中。求推荐四房的学位房。
回答：如果只考虑龙岗，如果想买龙岗不跑输大盘，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府如果能接受投住分离，建议多
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