深圳楼市这个片区价格回调可能性大,谨慎下

我是报哥，你买房路上的指明灯，报哥是实力派，说的好听，不如做得实在

以下精选回答内容来自“收租的报哥”百家号。仅展示以前的部分案例！

1、提问：报哥，您好！孩子现在9岁，三年级，准备为孩子换一套带中学学位的房子。我们现在在布吉尚峰花园有一套房子。看了深中龙初的万科翰林城，还有龙岗外国语附近的奥林华府，但是那边的房子环境很差，不如现在住的小区。老师有没有好的建议？能凑四百万的首付，总价控制在-万。福田，罗湖学位房都很贵，老师还有其它推荐吗？

回答：看盘很有眼光，尚峰是石芽岭片区的头部盘，翰林城是龙岗中心区的头部盘，奥林华府是大运的头部盘。但是为了学位越买越远没太大必要。再说这几年各个区都有深中，深外，高级分校，未来远郊学位卖点的房子不会有很大优势。-完全可以在福田南山买个二梯队学位房了，比如保税区的福外南校区，深云片区的中科院先进实验学校，都可以够到小三房。罗湖就不太建议去了，深中虽然是四大名校，但是地段生成绩没有那么拔尖，并且罗湖正在慢慢没落，未来生源质量也堪忧！

2、提问：报哥好，想请报哥给分析一下宝能城和名家富居两个楼盘。现在情况是两套房，深圳一套麒麟花园小房，市值万，小孩一个小学一个初中，均在用这里的学位。另外一套是松山湖的一套，市值大概万以内，贷款W，一直空置。现在计划抵押深圳的这套贷款出来万，然后加上手上的现金，一共万，在深圳买一套以内的房子。看中了大学城宝能花园，不过这里只能做投资，然后再麒麟附近租房。另外一个方案是先在名家富居买个三房住，然后再到碧海投资5-万的小两房。现在年入左右。

回答：请允许我先问一个问题，松山湖的空置不住，留着干啥呢？虽然松山湖有很大价值，但还是深圳的会更大。以你们目前这种资产级别，需要往豪宅板块考虑了。宝能城属于改善型需求楼盘，喜欢楼龄新的，楼下有大型商业综合体的人群考虑宝能城比较多，但是目前宝能城的价格已经不便宜了，再加上交通和学位短板，未来不会再有独立行情，当然跑赢大盘没问题。名家富居是南头这一片综合性比较强的小区，楼龄不算太老，小区内部品质很好，带南山前三，深圳前十五的麒麟中学学位，但小学有点差，唯一的缺点就是周围的环境差了点，但是出生在南头就是最大的问题，再加上这两年名校集团化，大学区的政策导向，这种学位卖点占比过高的片区价格回调很大，不过现在水分不多了，你两个小孩在这里，其实买一套自己住，兼顾小孩上学也是可以的，升值不要报太高期望，略跑赢大盘。碧海-只能买到两房，意义不大，如果真考虑投资，以你目前的资产，最好的方案就是卖松山湖去打新，深圳湾香蜜湖限价楼盘，其他的可以不考虑。

3、提问：报哥好，正在卖东部一套房，到手资金万左右，打算投资一套房，首付三成（手上留点资金还房贷），目前居住和学位问题都解决了，纯投资怎么选好呢？

回答：纯投资的话，主要还是三条线：产业规划、旧改棚改、学位升级。产业规划基本上都是会很早提出来，只是每一个规划的启动时间各不相同。目前来看，福田香蜜湖新金融中心，河套片区，前海深港合作区，红树湾超级总部基地等都是很有潜力的。旧改棚改目前政策由双%变成双95%，并且现在经济形式不太好，也许会启动新一轮棚改，但旧改棚改的标的选择也很重要，毕竟持有周期，未来潜力等都是影响投资回报的重要因素。学位升级也会带动房价，但收编的挂牌名校大家都不买单了，重点

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