深圳楼市现状新深圳人爱罗湖,老深圳人守盐
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提问：雕叔，您的回复已收到！感谢您的真知灼见！我同长辈商确后，待后续需求会再来麻烦您帮忙选筹规划；另，您回复的观点中有一处我有些疑惑，那就是两套老房子都是差不多的建筑年代，且华彩还有不错的学区，台湾花园这点说起来还不及华彩，那为何您认为华彩才是大坑，而台湾花园是“小坑”呢？大又大在哪里？小又小在哪里？对这方面一片空白的我，还有劳雕叔给予点透！感谢！感谢！
回答：你好，继续昨天的探讨。先总结一下深圳老破大的特点：1、面积平以上；2、楼龄二十多到三十多年；3、塔楼居多，采光不好或户型不方正；4、房间多，不是五房就是六房；这类老破大位置往往还不错，周边的次新或紧凑户型往往上了十万，业主会想，我定价七万算甩卖了吧?错，老破大最大问题是品质差总价高，造成了资源错配。单价七万，总价也超了一千万，预算万的谁会买老破大啊，你房间多我用不上啊。会买老破大的只有两类人，一是类似潮汕多人口家庭总预算受限的，二是前两年被欧神的堆面积理论洗脑进场的。第一类稀少如神兽，第二类底裤都亏没了已经绝迹。而老别墅，面积更大，房间更多，房子更老，总价更高，是老破大的开挂模式。去年我们有个客户，一千万一定要买大鹏的老别墅自住，苦劝不听，说就是喜欢大别野，喜欢有天有地，种花种菜的环境，这个总价只能买大鹏。听这么说我就不劝了，结果买完住进去立刻就后悔了，花花草草不能当饭吃，它不涨啊！絮絮叨叨这么多，是不希望老人家继续踩坑，和你父母好好聊聊，再劝不动一起过来找我吧。
提问：雕叔好，自身情况：名下一套华丰前海湾3房下月即将交房，手头无太多现金，可承受的月供为3W左右。即将开盘的远洋天著从投资兼自住角度是否优质？自己认为西丽片区更有潜力，是否适合出手华丰前海湾、换到远洋天著3房？
回答：西丽碧海都是好地方，华丰远洋定位都是中产盘，平级置换折腾意义不大，每套房差不多4%的交易成本，多涨的利润都被成本吞噬了。
提问：老师，有套龙岗宝龙振业峦山谷大两房，目前还了10年，房租已经抵月供，想孩子就上宝龙小学，三年后上一年纪后，刚好地铁开通，房子涨了就卖掉。今年下半年计划买万以内的房子，手上只有万现金。请问老师：买福田一房（目前看了保税区三米六，福源花园三期）或罗湖的骏庭名城，还是龙岗中心城老小区天郡花园合适？可以拿五年以上不出手。朋友建议现在卖了峦山谷，买龙岗大房，但还是觉得买两个房子会好一些。
回答：你好，振业峦山谷这几年表现不佳，考虑涨幅需要长持至少5-8年，但这个5-8年，会失去很多机会，你要把握住。我也建议出手峦山谷，入手关内好学位房，或者龙岗置换能不跑输大盘的学位房。推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座
提问：老师您好熙园山院的双拼毛坯别墅持有好几年了也不见涨现在值得出手换其他房子吗？还是应该简单装修自住持有几年等升值？谢谢您！
回答：你好，感谢付费！熙园山院有学位利好，因为是高端项目，所以入手价相对较高。如果是纯投资，除非底仓很足，才会建议别墅产品，而这种超大户型在远郊属于典型的错配产品，注定客群有限，流动性不好。千金买房，到了万金，就要买圈了，基本的居住功能需求被满足以后，人们会追求一个身份的认同感。这一波领涨的是刚需户型，建议等这一波涨幅蔓延到大户型之后，再出手换筹。
提问：最近在想着西部的涨幅已经领先东部很长时间，幅度也大很多。所以想请教下，您觉得中期来看（5年）东部如何？纯投资，目前
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